¿Cómo influyen los alquileres en el IPC?

Estados Unidos ya no tiene un problema de inflación: tiene un problema con el precio de los alquileres. Vean si no el gráfico n.º 1. En él se descompone la inflación subyacente —la que excluye alimentos y energía— en función de sus componentes. Y como puede verse, “shelter” es el elemento más importante. Y el más “pegajoso”. 

Gráfico n.º 1: Desglose de la inflación subyacente en EE.UU.

Fuente: Bloomberg

En realidad “shelter” significa normalmente “refugio”, pero también “vivienda” o “alojamiento”, e incluye el precio de la vivienda y de los alquileres. Ahora bien, dado que actualmente el precio de la vivienda en unos casos está bajando y en otros la subida es ya moderada (tengan en cuenta que hay vivienda de segunda mano y vivienda nueva), actualmente es el componente de los alquileres el que más afecta a este capítulo. Como puede verse, el resto de componentes con el apellido “servicios” se está moderando. Es cierto que los servicios médicos han repuntado al inicio del año, pero es normal, porque es cuando se revisan las tarifas médicas.

¿Cómo afecta la inflación al mercado inmobiliario?

Cómo será la importancia del tema de los alquileres en la inflación actual en Norteamérica, que si excluimos ese componente del cálculo, la inflación estaría en el 2 %, es decir, en el objetivo de la Reserva Federal. Puede verse en el gráfico n.º 2. Aparece en color azul el IPC interanual una vez eliminado el componente vivienda y en naranja el IPC a seis meses anualizado efectuando la misma sustracción. Se mire como se mire, si bajara el ritmo en los alquileres la Fed habría conseguido su objetivo, con las implicaciones que esto tendría para todos los activos financieros.

Gráfico n.º 2: El IPC USA si no se incluyen los alquileres

El IPC del gráfico n.º 2 incluye la energía y los alimentos. Pese a repuntes temporales, el precio de la energía se mantiene controlado desde hace tiempo y los alimentos también están moderando su subida. Y si fuéramos a índices de precios industriales, aunque han repuntado un poco recientemente, vienen de una tendencia desinflacionista importante. Que seguramente se mantendrá como consecuencia de la desinflación en China (ver capítulo “¿Es China el nuevo Japón?”).

Así que, salvo novedades en el frente de la energía, siempre volátil, ahora mismo casi todo depende de lo que ocurra con el precio de los alquileres. Y eso es una buena y una mala noticia. La buena es que no depende de lo que ocurra en Oriente Próximo, ni de sanciones a Rusia, ni del estado de las cadenas de distribución. La mala es que depende de la velocidad a la que la oferta se adapte a la demanda. Nos referimos a Estados Unidos, donde no es tan complicado construir como en Europa, pero no sabemos cuándo se producirá el equilibrio.

También dependerá de que baje el coste de los créditos de largo plazo, pero eso irónicamente depende también de lo que ocurra con los alquileres. Porque hasta que no bajen los tipos de interés de los bonos en el mercado, no bajará el coste de los créditos hipotecarios. Y no bajarán los tipos de interés de los bonos hasta que el mercado esté convencido de que la Reserva Federal entra en un ciclo de bajadas de tipos. Así que, efectivamente, a día de hoy todo depende del precio de los alquileres.