¿Por qué tarda tanto en bajar el precio de los alquileres?

Insistimos en el tema de los alquileres como insistimos en el tema de la inflación, y hace ya dos años que es la clave de la evolución del mercado, como se ha demostrado en la última corrección de las bolsas.

Da igual que los resultados empresariales sean generalmente buenos. O que no se declare una guerra abierta entre Israel e Irán y se tranquilice la situación. Como haya miedo a que la inflación no baje o incluso suba —y por lo tanto no bajen los tipos de interés o incluso suban—, el mercado corrige a la baja.

Y como hemos dicho en infinidad de ocasiones, ahora mismo el elemento inflacionista más grave es la vivienda, donde el precio del alquiler es el elemento más inflacionista. Vivienda es la barra en color verde del gráfico n.º 1.

Gráfico n.º 1: El IPC de EE.UU., por sus componentes

También nos habrán escuchado decir muchas veces —y concretamente en el capítulo anterior— que los datos oficiales son bastante poco representativos de la realidad y, además, atrasados. Vamos a explicar por qué.

¿Cómo afecta la inflación en el alquiler?

En el cálculo de los alquileres se incluye el concepto de “alquiler equivalente de los propietarios” (“Owners Equivalent Rate” - OER), que viene a ser el precio al que los propietarios de viviendas alquilarían la suya. Este alquiler equivalente de los propietarios tiene un peso mucho mayor en cálculo (27 %) que los alquileres propiamente dichos (8 %) (sobre ese 35 % que supone “shelter” / vivienda en el IPC).

En Europa se le da mucho menos peso a este dato y, si en EE. UU. se excluyera el alquiler “equivalente”, el IPC sería del 2,4 %, que está mucho más cerca del objetivo de la Fed. Vamos, que si finalmente disminuye su tendencia al alza está casi garantizada la bajada de la inflación por debajo del 3 %, lo cual sería una gran noticia para los mercados.

Como vemos en el gráfico n.º 2, tanto la cifra de alquiler equivalente (línea verde) como la oficial de alquileres (línea ocre) se mueven con mucho retraso respecto al índice de la web de alquileres “Apartments list”, línea negra), que sería un equivalente al portal español “Idealista” o similar, que es mucho más volátil, pero que seguramente refleja mucho mejor la realidad del precio del alquiler en el mercado actualizado en tiempo real. Y podría estar señalando que los alquileres del IPC sigan bajando, aunque sea con la lentitud vivida hasta la fecha pero difícilmente a los niveles negativos actuales del “Apartment List Index”.

Gráfico n.º 2: Cifras oficiales de precio del alquiler y cifras del mercado

No conviene hacerse ilusiones. Hasta que el dato oficial no baje va a dar igual los cálculos que hagamos. Ahora bien, estos cálculos sí que nos pueden estar dando una buena pista de hacia dónde pueden ir los datos oficiales.