La evolución del precio del alquiler puede mover la dirección de los mercados en EEUU

Los alquileres se han convertido en el factor principal de la inflación actual en EE. UU. Ya no son los productos acabados y se ha moderado la subida de precios en muchos servicios. Incluso los precios de la alimentación pierden impulso. La gasolina ha repuntado, cierto, pero no se incluye en el cálculo de la inflación subyacente, que es la que más le importa actualmente a la Reserva Federal. Y, dentro de la subyacente, es el componente “vivienda”, con un 30 % de peso, el que sigue haciendo daño. Y dentro de la vivienda, el componente alquiler.

Antes de continuar, conviene aclarar que el mercado de alquiler norteamericano es muy diferente al español. La oferta es mucho mayor y la costumbre de alquilar (en lugar de comprar) está mucho más extendida que en nuestro país. Es un mercado mucho más dinámico y, por lo tanto, resulta especialmente llamativo —y extraordinario— que se haya producido una burbuja de esta magnitud en el precio de los alquileres.

¿A qué se debe la evolución del precio del alquiler en EEUU?

 A nuestro juicio, la clave para entender por qué han subido tanto los alquileres está en la conjunción de varios factores: 

a) El “dinero helicóptero”. Es el que fabrican los bancos centrales y luego distribuye el Estado entre los ciudadanos —como si fuera desde un helicóptero— para evitar una recesión o, como ha sido el caso, para compensar el potencial recesivo de los confinamientos. 

El problema es que se lanzó demasiado dinero, los ciudadanos no podían salir a gastarlo y lo ahorraron, con lo cual se disparó el dinero en manos del público (conocido en economía como la M2 u oferta monetaria). 

b) Cuando se relajan los confinamientos, los ciudadanos salen de compras y, entre otras cosas, utilizan el dinero ahorrado para dar la entrada para la compra de una vivienda, aprovechando que era muy barato endeudarse. Se dispara el precio de los inmuebles. 

c) Gracias al “dinero helicóptero” y al efecto rebote de las sanciones a Rusia, también se dispara la inflación. La Reserva Federal inicia una de las mayores subidas de tipos de la historia reciente. Los tipos de interés de las hipotecas suben en EE. UU. al 7 %. 

d) Los ciudadanos se encuentran de repente con que comprar una vivienda es prohibitivo, tanto por el precio como por el coste del crédito (gráfico n.º 1).

Gráfico nº 1: El coste de comprar una vivienda dispara a su vez el precio de los alquileres

Fuentes: Re:venture, Zillow, Case Shiller, BLS

 La línea amarilla muestra lo que cuesta comprar una vivienda, la línea azul lo que cuesta alquilarla. A más difícil comprar, más necesario alquilar y, en consecuencia, más demanda de alquiler, lo que hace que siga subiendo el precio de los arrendamientos.

 e) En paralelo, se va acabando el “dinero helicóptero”. Y la inflación reduce el poder adquisitivo. Algunos aprovechan la subida de precios para realizar beneficios e irse “de alquiler”, con lo que la demanda de arrendamientos aumenta todavía más.

 f) Así, nos encontramos con un número anormalmente alto de familias que tienen que alquilar, bien por deseo propio (las menos), bien por incapacidad económica para comprar/financiar la compra de una vivienda. Y se produce un incremento fuera de lo normal de la demanda, que lleva a un incremento fuera de lo normal de los precios de los alquileres. Tampoco ayuda el hecho de que las nuevas generaciones tiendan al alquiler en todo, no solo a la hora de buscar una vivienda.

Posible evolución del precio del alquiler en EEUU

La respuesta a cuál puede ser la evolución de la burbuja del alquiler en los EE. UU. la tiene la Reserva Federal. Solo si bajan los tipos de interés de largo plazo volverá a resultar factible la adquisición de una vivienda. Eso, o que explote la burbuja inmobiliaria (que se puede apreciar fácilmente en el gráfico n.º 1, línea amarilla) y bajen los precios de compra.

Obviamente la Fed no controla directamente los precios de las hipotecas —en Estados Unidos se utilizan mucho más las de tipo fijo que en España—, pero tiene la llave para que bajen los tipos de interés de corto plazo. Y mucha influencia en lo que ocurra en el mercado de bonos (1), ergo en los tipos de interés de largo plazo, que son a su vez la referencia del mercado hipotecario.

Así que, irónicamente, esta burbuja del alquiler la está fomentando la Fed al forzar a alquilar a muchas familias que, si los tipos de interés fueran más bajos, se inclinarían por la compra.

Y surge un problema muy serio: para que baje la inflación tienen que bajar los alquileres. Pero si no baja la inflación subyacente, la Reserva Federal no puede bajar los tipos de interés y, por lo tanto, no pueden bajar los alquileres.

¿Cómo se puede deshacer este nudo? La primera solución es que caigan los demás factores que conforman la inflación subyacente (que, insistimos, no incluye ni alimentos ni energía).

De hecho, en lo que más se fijan en la Fed es precisamente en el dato de IPC subyacente que no incluye los alquileres, la llamada inflación “supercore”. 

Pero es que, además, si eliminamos el componente vivienda del IPC general, resulta que estaríamos hablando ya de un IPC del 1 % en la actualidad, tal y como vemos en el gráfico n.º 2.

Alguien dirá que pueden subir otros elementos del IPC general o de la subyacente, y es una posibilidad, pero la realidad es que, con los datos actuales, si empezaran a bajar los alquileres no tardaríamos mucho en bajar al objetivo de inflación de la Reserva Federal.  

Gráfico nº 2: IPC interanual en EEUU sin considerar el componente vivienda

Fuente: BLS, FRED

La puntilla —en este caso positiva— podría venir si la bajada de tipos coincidiera con una sobreoferta de vivienda. Como vemos en el gráfico n.º 3, ante la fuerte demanda postconfinamientos, los constructores se lanzaron a construir a un nivel que no se veía desde los años 70. Lo habitual es que se hayan pasado de frenada y que tengan que bajar los precios para que se ajusten la oferta y la demanda.

 En el mejor de los casos esto podría coincidir con ese momento en el que el mercado de bonos a largo plazo empiece a descontar bajadas de tipos, lo que haría que bajara el coste de los créditos hipotecarios. En ese posible nuevo entorno, mucha gente podría decidir cambiar el alquiler por la propiedad y bajaría la presión sobre los arrendamientos.

Gráfico nº 3: índice de viviendas multifamiliares en construcción en EEUU

Fuente: Bloomberg

Efecto de la evolución del alquiler sobre los mercados en EEUU

Si se desinflara la burbuja del alquiler, la Fed relajaría su política monetaria, que es a su vez la clave para que se mantenga la tendencia alcista en la renta variable y para que suba el precio de los bonos.

Otro escenario positivo sería aquel en el que la demanda de servicios se enfriara mucho aunque no lo hiciera la demanda de alquiler. Y si además bajara el precio de la vivienda, el efecto sería todavía más positivo (quitaría presión a los precios del alquiler).

El escenario óptimo sería aquel en el que se produjera todo lo mencionado anteriormente y, encima, aumentara el paro. Como hemos explicado en otros Cuadernos, que aumente el paro es la obsesión de la Fed, porque eso anclaría definitivamente la inflación, pues desaparecería la presión salarial. Si no aumentan los salarios, es difícil que aumenten los precios. Sobre todo si se acaba el “dinero helicóptero”.

El escenario más negativo posible es que la economía siga fuerte, el empleo siga fuerte, los salarios sigan creciendo y los norteamericanos se puedan permitir pagar los precios de los alquileres / inmuebles actuales, así como los elevados tipos de interés, y aun así mantener su ritmo actual de consumo de bienes y servicios.

En ese caso se mantendrían los precios de los alquileres y de todos los elementos de la inflación subyacente, por lo que la Reserva Federal no tendría opciones para bajar los tipos de interés, los precios inmobiliarios se mantendrían elevados y seguiría el círculo vicioso descrito anteriormente.

En ese escenario la renta variable podría mantener el tipo, puesto que los ingresos de las empresas crecerían, pero parece difícil que las bolsas puedan subir con alegría si están pendientes de la espada de Damocles de posibles nuevas subidas de los tipos de interés. Y sería negativo para el precio de los bonos (1).

Para quien le resulte difícil entender todo lo anterior por no estar muy familiarizado con los conceptos y términos económicos y financieros utilizados, todo se puede resumir en una frase: a peor (la economía), mejor (los mercados).

Cuanto peor vaya la economía más probabilidades de que baje la inflación subyacente y por lo tanto de que la Reserva Federal detenga definitivamente la subida de tipos de interés, que es lo que de verdad hace daño a las acciones (renta variable) y a los bonos (renta fija).

Apéndice: la evolución del precio del alquiler en España

Todo lo dicho anteriormente vale para el caso español, pero de forma agravada, puesto que en España no existe un mercado de alquiler tan dinámico como el norteamericano. La oferta es mucho menor y la forma en la que están presionando los políticos para que bajen los alquileres probablemente consiga un efecto contrario al deseado (complicar el alquiler para el arrendador podría hacer que propietarios que puedan permitírselo saquen sus inmuebles del mercado).

Y, como ocurre en Estados Unidos, los precios de compra en España son prohibitivos, las condiciones de financiación cada vez más duras y la única alternativa que queda es el alquiler, en un mercado cada vez más estrecho. Asimismo, que mejore dependerá de lo que haga el Banco Central Europeo, que a su vez hará lo que dicte la inflación, especialmente la subyacente.

La buena noticia es que en Europa la inflación podría bajar antes de lo esperado, puesto que todo apunta a que la UE entrará pronto en recesión. Alemania ya lo está y recientemente supimos que también lo está Holanda. Que lo haga el resto de países es solo cuestión de tiempo. España también perderá el impulso que ha supuesto un verano turísticamente muy positivo, que ha sido la clave de que hayamos crecido algo más que el resto de la UE (además del hecho de que venimos de más abajo). Y no hay mejor antídoto contra la inflación que la recesión.

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