Asesores financieros para propietarios

Los asesores financieros para propietarios trabajan con una particularidad que condiciona cualquier planificación patrimonial: una parte importante de la riqueza suele estar concentrada en activos reales. A finales de 2024, el 77% del valor de los activos de los hogares españoles estaba en casas, locales, solares, negocios y otros activos reales, según la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España. El dato que conviene mirar es el siguiente: entre los hogares de la decila superior de riqueza, esa proporción seguía siendo del 71,5%. La concentración en lo que se posee no es una característica de los patrimonios pequeños que se corrija al crecer. 

Ser propietario en España es, estadísticamente, la norma. El 82,6% de las familias tenía algún activo real a finales de 2024, con un valor mediano de 200.000 euros. El 70,6% era propietario de su vivienda principal. Y el 45,3% poseía además algún inmueble distinto de esa vivienda: otra casa, un solar, una finca, un local. Al otro lado, el valor mediano de los activos financieros de los hogares era de 17.600 euros, y solo el 48,6% tenía algún activo financiero que no fuera una cuenta bancaria.

Esos dos números puestos uno junto al otro, 200.000 y 17.600, describen algo más que una preferencia. Describen una forma de entender el patrimonio en la que una parte se mide con precisión, se escritura, se registra y se cuida, y la otra apenas existe. Y hay una razón por la que ocurre: lo que se posee no cotiza. No hay una pantalla que actualice su precio cada mañana ni un extracto que muestre una caída del 12% en marzo. El precio de un inmueble, de un local o de un negocio solo se conoce con certeza un día, el de la venta, y hasta entonces se sustituye por una estimación que casi siempre es la que uno prefiere creer.

En Nextep asesoramos a personas cuyo patrimonio está mayoritariamente en propiedad. Lo que sigue describe qué tipos de propietario recoge la estadística y qué comparten, por qué la ausencia de cotización no es ausencia de riesgo, qué cuesta realmente sostener un activo poseído una vez descontados impuestos y gastos, cómo se mide la concentración y la liquidez de un conjunto, y qué papel juega la parte financiera de un patrimonio. Ninguna de esas preguntas se responde decidiendo si la propiedad es buena o mala. Se responden mirando la proporción.

Cómo gestionar un patrimonio formado principalmente por inmuebles

La palabra propietario agrupa situaciones que se parecen poco entre sí. La propia estadística del Banco de España las separa en cuatro categorías, y merece la pena recorrerlas con sus cifras, porque cada una plantea un problema distinto.

Vivienda habitual

El 70,6% de los hogares era propietario de la casa en la que vive a finales de 2024, con un valor mediano de 170.000 euros. Es el activo más extendido y también el más particular, porque cumple dos funciones a la vez: es patrimonio y es el sitio donde uno duerme. Eso lo convierte en el activo menos disponible de todos, por su uso antes que por su valor. Pesaba el 54,2% del valor de los activos reales de las familias y el 41,7% de sus activos totales.

Segundas viviendas, locales y otros inmuebles

El 45,3% de los hogares tenía alguno, con un valor mediano de 110.000 euros. Casi la mitad de las familias españolas. Dentro de esa categoría, un 33,7% poseía otra vivienda y un 13,6% contaba con solares y fincas. La estadística incluye también garajes, naves industriales, tiendas, locales, oficinas y hoteles. Aquí es donde aparece el propietario en sentido estricto, el que tiene algo que no habita, y donde empiezan las preguntas de gestión: alquilarlo o no, a quién, con qué contrato, qué se hace cuando queda vacío.

Negocios y empresas familiares

El 9,1% de los hogares tenía activos en un negocio vinculado a la actividad por cuenta propia de algún miembro, con un valor mediano de 41.500 euros. Esa cifra global esconde el dato relevante: para los hogares cuyo cabeza de familia trabaja por cuenta propia, el negocio representaba el 32,7% del valor de sus activos reales. Un tercio del patrimonio en algo que además genera el ingreso. Es el mismo perfil de dependencia entre patrimonio e ingreso de los empresarios, aplicado aquí al activo en vez de al flujo de caja.

Características de los activos inmobiliarios y no cotizados

Las joyas, obras de arte y antigüedades. El 23,8% de los hogares declaraba tenerlas, con un valor mediano de 3.000 euros y un peso del 1,2% sobre los activos reales. Es la categoría más pequeña y la que más varía entre casos particulares.

Cuatro situaciones distintas. Un propietario de vivienda habitual no se parece a quien tiene tres locales alquilados, y ninguno de los dos se parece a quien tiene el 32% de su patrimonio en la empresa donde trabaja. Sin embargo, comparten cuatro rasgos que los agrupan financieramente frente a cualquier otro tipo de tenedor de patrimonio.

No cotizan: no existe un precio público, continuo y verificable, solo una estimación que puede venir de una tasación, del portal inmobiliario o del último precio del que uno se enteró en su calle.

Son indivisibles: no se puede vender el 15% de un local para atender un gasto. La operación es total o no es.

Requieren gestión: un inquilino, una derrama, un seguro, una reforma, un contrato, un impuesto. Ese trabajo tiene un coste que no aparece en ninguna cuenta de rentabilidad.

Y se financian con deuda con mucha frecuencia: el 64,6% de toda la deuda de los hogares correspondía a la compra de la vivienda principal y otro 17,3% a la compra de otras propiedades inmobiliarias. Más de ocho de cada diez euros que deben las familias españolas están vinculados a un inmueble. Y la deuda amplifica en las dos direcciones.

Ese es el perfil común, y explica por qué tiene sentido hablar de propietarios como categoría aunque los activos sean distintos. Lo que une a los cuatro casos es el comportamiento de lo poseído, que ocurre donde el ojo no lo registra. Ese es el asunto del siguiente apartado.

¿Qué riesgos tiene invertir gran parte del patrimonio en inmuebles?

Un inmueble y un fondo de inversión pueden perder el mismo porcentaje en el mismo año. La diferencia es que el segundo lo comunica todos los días y el primero no lo comunica nunca. Esa asimetría de información no cambia lo que ocurre con el valor, cambia lo que el propietario siente que ocurre.

Conviene desmontar la idea con precisión, porque el argumento se malinterpreta con facilidad. Aquí no está en juego si la propiedad es más arriesgada de lo que parece o peor inversión: está en juego que el riesgo de un activo no depende de que se publique su precio. Un local en una calle que se vacía pierde valor con la misma realidad que una acción que cae en bolsa, solo que sin fecha ni titular. El propietario se entera cuando intenta alquilarlo y no puede, o cuando pide una tasación años después.

Los datos del Banco de España permiten ver el efecto sobre el comportamiento. Entre finales de 2022 y finales de 2024 el valor mediano de la vivienda principal aumentó un 6,9% y el de las otras propiedades inmobiliarias un 3,7%. Pero la propia serie histórica recoge episodios en la dirección contraria. Los análisis realizados sobre los microdatos de esa encuesta sitúan la caída del valor de los activos reales de los hogares entre 2008 y 2014 en torno al 20%, en pleno ajuste del mercado inmobiliario, mientras los activos financieros crecían con fuerza en ese mismo intervalo. Los inmuebles caen. Lo que no hacen es avisar mientras caen, y por eso la memoria colectiva sobre esas caídas es mucho más débil que sobre las bursátiles del mismo período.

Esta invisibilidad tiene consecuencias prácticas. Casi todo propietario tiene en la cabeza una cifra para su activo, y esa cifra suele estar desactualizada: viene de una tasación antigua, del precio de venta de un vecino o de lo que pedía un anuncio. Ninguna de las tres es un precio de mercado, porque un precio de mercado requiere que alguien esté dispuesto a pagarlo hoy. Entre lo que se pide y lo que se paga hay una distancia que solo se mide vendiendo.

Además, la ausencia de fluctuación visible se confunde con estabilidad. Un activo cuya valoración se actualiza cada cinco años parece tres veces menos volátil que uno que se actualiza a diario, aunque su recorrido real sea idéntico. Esto no es una peculiaridad del ladrillo: ocurre igual con las participaciones en un negocio no cotizado, cuyo valor se estima cuando hay una operación o cuando hace falta un número para una escritura. La frecuencia de medición pertenece al mercado en el que se negocia, no al activo.

Y hay un tercer efecto, con doble filo. No ver la caída no protege de ella, pero sí evita venderla: al propietario de un inmueble le resulta imposible entrar en pánico y vender un martes por la mañana, sencillamente porque no puede. Eso lo ha protegido históricamente de uno de los errores más caros que existen. A cambio, tampoco puede reaccionar cuando reaccionar sería lo sensato, y descubre el deterioro con años de retraso. La misma característica funciona como protección y como venda.

Entender qué significa una caída y cuánto tarda un patrimonio en recuperarse de ella es un ejercicio que aplica igual a un activo cotizado y a uno que no lo está, y conecta con los riesgos de las inversiones que operan sobre cualquier patrimonio.

Queda una consecuencia menos evidente, y es la que conecta con el resto del artículo. Si un activo no tiene precio observable, tampoco puede tener un peso calculable dentro del conjunto. No se puede saber qué proporción del patrimonio representa algo cuyo valor es una suposición. Y sin esa proporción, cualquier conversación sobre estructura patrimonial se hace a ciegas. Por eso el primer trabajo con un propietario no suele ser decidir nada, sino poner un número defendible a lo que ya tiene.

¿Cómo calcular la rentabilidad real de un inmueble?

La rentabilidad de un activo poseído se calcula casi siempre igual: lo que entra dividido entre lo que costó. Ese cálculo es el que aparece en las conversaciones y en los anuncios, y omite varias capas de coste que en conjunto pueden cambiar el resultado por completo.

Rentabilidad bruta y rentabilidad neta de un inmueble

La capa fiscal es la que menos se compara. Cuando una persona física alquila un inmueble, los ingresos tributan en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, según los artículos 22 y 23 de la Ley 35/2006. El detalle decisivo está en dónde se integran: en la base general, no en la base del ahorro. Eso significa que ese rendimiento se suma al resto de las rentas del contribuyente y tributa a su tipo marginal. Un rendimiento financiero, en cambio, va a la base del ahorro, con tipos que van del 19% al 30% según el importe.

Son dos regímenes distintos para dos formas de renta, y la diferencia no es menor. Un propietario con rentas del trabajo altas puede estar tributando por el alquiler a un tipo marginal muy superior al que se aplicaría al mismo rendimiento si viniera de otro sitio. Antes de comparar una renta de alquiler con un rendimiento financiero hay que corregir esa diferencia de régimen, y casi todas las comparaciones que circulan no lo hacen.

Impuestos sobre los ingresos por alquiler

Sobre ese esquema operan las reducciones. El artículo 23.2 de la LIRPF, modificado por la Ley 12/2023, establece una reducción del 50% sobre el rendimiento neto positivo cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino en contratos nuevos, y mantiene el 60% solo para los firmados antes del 26 de mayo de 2023. La ley amplía la escala hasta el 70% y el 90% en determinados supuestos. Conviene retener dos límites: la reducción se aplica únicamente sobre rendimiento neto positivo, y no existe para locales, garajes, trasteros, alquiler de temporada ni turístico. Un propietario de local comercial tributa sin ninguna reducción.

Gastos de mantenimiento, periodos sin alquilar y derramas

A esa capa fiscal se suman los gastos, y aquí el propietario suele acertar en la lista y fallar en la suma. La ley permite deducir el IBI, la comunidad, los seguros, los intereses de la financiación, las reparaciones y la amortización del inmueble, que se calcula sobre el valor de construcción. Todo eso se resta antes de aplicar cualquier reducción, y si el resultado es negativo se compensa con otros rendimientos del capital inmobiliario del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes. El problema no es que se desconozcan estos conceptos: es que rara vez se incorporan al cálculo mental de rentabilidad, que se hace sobre el ingreso bruto.

El coste de gestionar una propiedad

A esa lista hay que añadir los costes que no son deducibles ni previsibles: los meses de vacío entre inquilinos, los impagos, las derramas extraordinarias, la reforma que toca cada quince años. Ninguno aparece en el rendimiento anunciado y todos aparecen en la cuenta corriente.

Queda una tercera capa que no tiene línea en ninguna declaración: el tiempo. Buscar inquilino, revisar contratos, atender averías, gestionar una incidencia, tratar con la comunidad, llevar la contabilidad del negocio propio. Es trabajo, y en muchos casos es trabajo cualificado que el propietario se hace a sí mismo gratis. Un activo que exige dedicación no produce una renta pasiva, produce una renta con un empleo dentro.

El caso del negocio propio merece mención aparte porque acumula las tres capas de otra forma. Ahí el rendimiento no se separa del trabajo, la valoración del activo depende de que el titular siga al frente, y la cifra que el Banco de España recoge para estos hogares, un 32,7% de sus activos reales concentrado en el negocio, convive con el hecho de que ese mismo negocio genera el ingreso corriente. Rendimiento, patrimonio y salario salen del mismo sitio.

Nada de esto dice que un activo poseído rinda poco. Dice que el número que suele manejarse no es el que importa. La cifra útil es lo que queda después de impuestos, gastos, vacíos y tiempo dedicado, y esa cifra solo se conoce cuando alguien se sienta a calcularla. Hasta entonces, la rentabilidad de la propiedad es una impresión, igual que su valor.

Liquidez y concentración de un patrimonio inmobiliario

Estas dos variables suelen tratarse por separado y en un patrimonio de propietario funcionan juntas. Una determina cuánto tarda uno en poder disponer de su dinero, la otra cuánto de ese dinero depende de la misma cosa. Cuando ambas apuntan en la misma dirección, el conjunto se vuelve rígido.

¿Qué problemas de liquidez tienen las inversiones inmobiliarias?

Empecemos por la liquidez, que tiene un rasgo específico y decisivo: la indivisibilidad. Una cartera de fondos permite vender una parte proporcional y dejar el resto intacto. Un inmueble no. Ante un gasto imprevisto, una oportunidad o una necesidad, el propietario no puede movilizar el 12% de su local: vende el local entero o no vende nada. Esa característica no tiene equivalente en ningún activo financiero y condiciona todas las decisiones que dependen de tener dinero disponible.

Esa indivisibilidad se traduce en dos efectos directos.

La venta llega tarde y en el peor momento. Cuando alguien necesita liquidez y su patrimonio está en propiedad, el proceso empieza justo cuando ya hace falta el dinero: preparar el activo, encontrar comprador, negociar, escriturar. Ese calendario no lo marca el vendedor. Y las circunstancias que obligan a vender, un cambio laboral, una necesidad familiar, una recesión, tienden a coincidir con momentos en los que el mercado tampoco está comprando bien. Vender por necesidad y vender por decisión son operaciones distintas al mismo precio de salida.

Y la iliquidez obliga a mantener una reserva. Precisamente porque no se puede vender una parte, el propietario necesita dinero disponible en otro sitio para no verse forzado a vender el todo. Los datos del Banco de España muestran cómo se resuelve eso en la práctica: las cuentas y depósitos para realizar pagos representaban el 30,1% del valor de los activos financieros de los hogares a finales de 2024, con un saldo mediano de 8.000 euros. La reserva existe, y en muchos casos es la totalidad de la parte líquida del patrimonio.

Riesgo de concentración en inmuebles

Pasemos a la concentración, y aquí el dato es el que abría el artículo. A finales de 2024, los activos reales suponían el 77% del valor de los activos totales de los hogares españoles. En la decila superior de riqueza neta, el 71,5%. En la decila superior de renta, el 70,6%. Tener más patrimonio no diversifica el patrimonio. Lo que suele ocurrir al crecer es que se compra otro inmueble, no que se reparta.

Conviene añadir el movimiento, porque la foto fija engaña. El peso de los activos reales viene bajando: pasó del 79,2% al 77% entre 2022 y 2024 y acumula una caída de doce puntos desde 2008, mientras el de los activos financieros subía del 20,8% al 23%. La concentración se está corrigiendo, muy despacio y desde un nivel muy alto.

Concentración geográfica del patrimonio inmobiliario

La concentración de un propietario opera además en varios planos simultáneos, y esto se pasa por alto con frecuencia. Hay concentración por tipo de activo, la más evidente, y hay concentración geográfica: los inmuebles de una misma persona suelen estar en la misma ciudad o incluso el mismo barrio, expuestos al mismo mercado local, a la misma normativa municipal y al mismo ciclo. En el caso del negocio propio se suma una tercera capa, la concentración entre patrimonio e ingreso, con la parte del patrimonio que ya vimos concentrada en la misma actividad que paga las facturas del mes.

Deuda y apalancamiento inmobiliario

Se añade una capa más que amplifica todas las anteriores: la deuda, esos más de ocho de cada diez euros vinculados a un inmueble. Entre los hogares situados por debajo del percentil 50 de riqueza neta, equivalía al 31,3% del valor de sus activos. El apalancamiento multiplica el resultado en ambas direcciones, y cuando se aplica sobre un activo ilíquido y concentrado, reduce todavía más el margen de maniobra.

Conviene cerrar esto con la misma cautela que el resto del artículo. Nada de lo anterior significa que un patrimonio concentrado en propiedad sea un error. Muchos propietarios tienen razones sólidas para su estructura, empezando por la más obvia: el activo lo conocen, lo controlan y lo entienden, y eso tiene un valor que ninguna tabla recoge. Lo que no funciona es que la proporción sea el resultado de no haberla calculado nunca. La pregunta útil es otra: qué porcentaje del conjunto depende hoy del mismo mercado, de la misma ciudad y del mismo ciclo, y si esa cifra es la que uno elegiría sabiéndola.

Ese ejercicio de mirar la estructura completa antes que las piezas sueltas es lo que distingue un patrimonio ordenado de una acumulación de decisiones sucesivas, y lo desarrollamos en cómo diversificar la cartera de inversiones.

Cómo diversificar un patrimonio concentrado en inmuebles

Llegados aquí conviene precisar de qué estamos hablando, porque la pregunta se suele plantear mal. Aquí no importa tanto si conviene tener menos propiedad y más mercado como qué funciones cumple la parte financiera de un patrimonio que la parte poseída no puede cumplir, y si esas funciones están cubiertas o no.

Los datos del Banco de España describen bien el punto de partida. A finales de 2024, los activos financieros representaban el 23% del valor de los activos totales de los hogares. El 97,8% de las familias tenía algún activo financiero, pero esa cifra cae al 48,6% cuando se excluyen las cuentas bancarias. El valor mediano de los activos financieros era de 17.600 euros, frente a los 200.000 euros de valor mediano de los activos reales. En más de la mitad de los hogares españoles, la parte financiera del patrimonio es una cuenta corriente.

Esa parte cumple, o debería cumplir, funciones que la parte poseída no puede cumplir.

La más directa es la disponibilidad, respuesta a la indivisibilidad del apartado anterior: un patrimonio que solo puede movilizarse vendiendo un activo entero necesita dinero accesible en otro sitio para no verse obligado a hacerlo. Esta función la cumplen las cuentas y los productos de mucha liquidez, y como veíamos, es la vía por la que los hogares resuelven esa reserva en la práctica. Es también la única de estas funciones que la mayoría tiene cubierta.

También está la exposición a otra cosa. Un patrimonio concentrado en inmuebles de una ciudad depende de un mercado, una normativa y un ciclo. Los activos financieros permiten que una parte del conjunto dependa de algo distinto: otras geografías, otros sectores, otras divisas, otros plazos. Su virtud aquí es que se mueven por razones distintas. Esa es la definición operativa de diversificar, y no tiene nada que ver con acertar.

Y queda la capacidad de ajuste, la que más se subestima. Una posición financiera se puede reducir en un 20% y dejar el resto, se puede rebalancear, se puede adaptar cuando cambian las circunstancias personales. Un inmueble no admite ninguna de esas operaciones. En un patrimonio mayoritariamente poseído, la parte financiera es el único sitio donde se puede ajustar algo sin desmontar nada.

Fiscalidad de las inversiones financieras

Sobre la fiscalidad conviene retomar lo del apartado anterior y completarlo, porque aquí el régimen es otro. Las ganancias por la venta de acciones, fondos o ETFs se integran en la base del ahorro del IRPF, con tipos del 19% hasta 6.000 euros, 21% de 6.001 a 50.000, 23% de 50.001 a 200.000, 27% de 200.001 a 300.000 y 30% a partir de ahí. Las pérdidas se compensan con ganancias del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes. Hay además una diferencia interna relevante: los fondos de inversión permiten el traspaso entre ellos sin tributación, difiriendo el impuesto hasta el reembolso final, mientras que los fondos cotizados están excluidos expresamente de ese régimen por los artículos 94.1.a y 94.2.a.3º de la Ley del IRPF. Cada venta de un ETF es hecho imponible.

Ese detalle importa más de lo que parece en un patrimonio de propietario. Si la parte financiera es la única que se puede ajustar, y ajustarla tiene coste fiscal según con qué esté construida, el vehículo elegido determina lo caro que resulta mantener el conjunto en orden. Es una decisión de diseño, no de producto, y conviene tomarla al principio.

Costes de una cartera de inversión

Queda el asunto del coste, que en carteras financieras opera de forma silenciosa. El gasto corriente de un fondo no es su coste total: hay que añadir la comisión del intermediario, la horquilla de negociación en los productos que cotizan, la conversión de divisa cuando aplica y, en su caso, la retrocesión incorporada en determinadas clases de un mismo fondo. La diferencia entre una clase con retrocesión y una clase limpia no se nota en un extracto trimestral y es determinante a quince años. Están desglosadas en qué comisiones se pagan al invertir. Para quien viene del mundo inmobiliario esto resulta menos intuitivo que un IBI o una derrama, porque no llega como recibo: se descuenta antes de que uno vea la cifra.

Y aquí está la simetría que cierra el artículo. Un propietario mide con precisión su activo cuando lo compra, lo escritura, lo asegura y lo declara. La parte financiera merece el mismo nivel de exigencia, y con frecuencia recibe mucha menos, precisamente porque parece más pequeña. En un patrimonio donde es la única pieza que se puede mover, es la que más conviene tener bien construida.

Si el marco general del asesoramiento independiente y de qué implica cobrar del cliente y no del producto no te resulta familiar, lo explicamos en qué es y qué no es el asesoramiento financiero independiente.

Cómo equilibrar propiedades e inversiones financieras

En un patrimonio formado principalmente por propiedades, el asesoramiento financiero parte de una visión conjunta de lo que ya existe. Vivienda, inmuebles destinados al alquiler, locales, negocio propio, deuda y activos financieros forman parte del mismo patrimonio, aunque tengan niveles de liquidez, riesgo y capacidad de ajuste muy diferentes. El primer paso es conocer cuánto representa realmente cada pieza y qué factores comparten, especialmente cuando varias dependen del mismo mercado inmobiliario, ubicación o fuente de ingresos.

A partir de ahí, la parte financiera puede cumplir funciones concretas que los activos reales no ofrecen con la misma facilidad: aportar liquidez, diversificar la exposición a otros mercados y geografías y permitir ajustes sin necesidad de vender una propiedad. El objetivo no es sustituir los inmuebles ni determinar qué proporción debería tener cada propietario, sino construir una estructura en la que propiedades e inversiones financieras cumplan funciones complementarias dentro del patrimonio total.

La información compartida en este artículo bajo ningún concepto representa una recomendación de inversión.