Fondos de inversión inmobiliaria

El ladrillo tiene un atractivo especial para el ahorrador español y un claro inconveniente: hace falta mucho dinero para comprar para alquilar y te lo juegas todo a una carta. Por fortuna, existen otras fórmulas para invertir en el sector sin comprar casa: los fondos de inversión inmobiliaria.

Gestionados por profesionales, con mínimos de inversión asequibles y más líquidos que el ladrillo tradicional. En las siguientes líneas descubrirás cómo funcionan los fondos de inversión inmobiliaria y cómo integrarlos en tu cartera.

Qué son los fondos de inversión inmobiliaria

Se trata de fondos de inversión que invierten en el sector inmobiliario, como su propio nombre indica. Este tipo de fondos pueden invertir directamente en bienes raíces como edificios de viviendas, oficinas o novales industriales, pero también pueden invertir de forma indirecta.

Un fondo inmobiliario puede comprar empresas relacionadas con el sector para invertir de forma indirecta. Esto supone una ventaja en términos de diversificación.

Eso sí, para poder entrar dentro de la categoría de fondo inmobiliario, por lo menos un 70% de sus activos deben ser inmuebles, que pueden incluir edificios en construcción e incluso sobre plano, pero ya proyectados. Dentro de este porcentaje también se pueden incluir concesiones administrativas y derechos sobre bienes inmuebles.

Diferencias con las SOCIMI

Es fácil confundir los fondos inmobiliarios con las SOCIMI o Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, que serían la adaptación española de los REIT estadounidenses (la fórmula que predomina en el resto del mundo).

Se podría considerar las SOCIMI como un tipo de fondo de inversión inmobiliario, pero en realidad se trata de un vehículo diferente. Solo a modo de ejemplo, una SOCIMI está obligada a cotizar en un mercado público, mientras que un fondo, no.

Del mismo modo, en un fondo el inversor es partícipe del mismo y con una SOCIMI es accionista de la misma.

Además, las SOCIMI funcionan más como acciones que como fondos, algo que también puede aplicarse a los ETFs inmobiliarios, un tipo de fondo del que hablaremos más adelante.

Cómo funciona un fondo de inversión inmobiliaria

El funcionamiento de un fondo de inversión inmobiliario no es diferente al de cualquier otro fondo de inversión.

Como inversor, adquieres participaciones del fondo, cuyo valor está ligado al valor de los activos en los que invierte el fondo. Si su valor aumenta, también lo hará el precio de tus participaciones.

A cargo de la estrategia de inversión está la gestora del fondo, que es quien decide cómo, dónde y en qué invertir. Está compuesta por profesionales y se encarga de decidir qué edificios comprar, si serán para alquiler o para su posterior venta y todo lo relacionado con la inversión.

La principal diferencia de los fondos de inversión inmobiliaria frente a otros fondos es que invierte en inmuebles y que normalmente están más orientados a la distribución de dividendos. Y es que, muchos inversores los utilizan para generar rentas periódicas.

Tipos de fondos inmobiliarios

Existen diferentes tipos de fondos inmobiliarios y vías de invertir en inmuebles o en el sector.  También hay formas distintas de catalogar un fondo de inversión inmobiliaria.

Según el formato de la inversión se puede hablar de:

• Fondos de inversión inmobiliaria, que serían los fondos ‘normales’. Son fondos de gestión activa que invierten en empresas del sector y en inmuebles.
• Fondos inmobiliarios cotizados o ETFs, que son vehículos de inversión pasiva. Este tipo de fondos replican índices inmobiliarios que agrupan la cotización de empresas del sector. Este es solo un ejemplo de dónde se puede invertir con ETFs. Puedes ampliar información en este enlace sobre qué es y cómo funciona un ETF. 
• Fondos de capital privado inmobiliario. Aquí entrarían los denominados como fondos buitre inmobiliario. En realidad, se trata de fondos de inversión dirigidos a inversores institucionales, acreditados o que tengan capitales elevados.
• SOCIMIs y REIT. Sin ser un tipo de fondo en el sentido estricto, las SOCIMI y los REIT son otra forma de tener exposición al sector en un vehículo que cotiza, reparte dividendos y está obligado a invertir de forma directa en inmuebles y repartir dividendos del alquiler.

Otra forma de enfocar esta distinción es según el modelo de inversión. En ese caso se puede hablar de:

• Fondos de inversión directa o de inversión en bienes raíces, que son los que invierten directamente en inmuebles físicos o sus derechos.
• Fondos de inversión indirectos, que no compran edificios ni viviendas. En su defecto, invierten en empresas cotizadas del sector y SOCIMIs, principalmente. Esto es lo que les da exposición a la inversión inmobiliaria.

Por último, se puede distinguir los tipos de fondos inmobiliarios según su finalidad según estén más en enfocados en generar rentas por alquileres o ganancias a través de la compra-venta o inversión en promociones inmobiliaria y también según acumulen o distribuyan dividendos. Esta última categoría se usa también para diferenciar los distintos tipos de fondos de inversión en general. 

Características de los fondos inmobiliarios

Lo que define realmente a cualquier inversión son sus ventajas y riesgos. Estos son los propios de los fondos de inversión inmobiliaria y de la inversión en ladrillo.

Ventajas de los fondos inmobiliarios

• Diversificación. Uno de los mayores retos de la inversión directa en vivienda es conseguir una buena diversificación de activos. Salvo que te planees invertir 50.000 euros  y dar la entrada para comprar más de dos viviendas para diversificar parece misión imposible. Los fondos de inversión permiten una mejor diversificación a un coste limitado. Con una sola participación estarás invirtiendo en todas las propiedades de fondo y en los REITs y SOCIMIs en las que tenga acciones.
• Mínimo de inversión asequible. Puedes invertir desde una participación, lo que se traduce en menos de 100 euros en muchos casos, sobre todo si hablamos de ETFs inmobiliarios. Esto deja mucho margen para diversificar adecuadamente la cartera de inversión con otro tipo de fondos. Y es que, por muy atractivo que pueda parecer el inmobiliario, solo debería suponer un porcentaje del total de tu inversión. ¿Cuánto? Eso dependerá de tu perfil, objetivos y del momento del mercado. En Nextep Finance te podemos ayudar a determinarlo. 
• Puede generar rentas. Uno de los grandes atractivos de la inversión inmobiliaria es la capacidad de generar rentas de forma pasiva a través de los alquileres. Los fondos inmobiliarios permiten replicar este sistema sin tener que encargarte de ninguno de los aspectos de la inversión, algo que correrá a cargo de los gestores del fondo.
• Rentabilidad por dos vías. La rentabilidad de un fondo que invierte en viviendas puede llegar por la revalorización de los activos, por un lado, y de las rentas que generan, por otro. Es decir, permiten cobrar un dinero mientras el valor del fondo puede seguir aumentando. Además, la evolución del mercado inmobiliario tiende a ser más predecible que la inversión en bolsa, lo que proporciona una sensación de seguridad y estabilidad.

Riesgos de los fondos inmobiliarios

• Liquidez. La mayoría de los fondos inmobiliarios tienen una liquidez más limitada que la de un fondo mobiliario. Por la naturaleza de las inversiones, no todos permiten reembolsos inmediatos ante cualquier circunstancia, pero sí cuentan con ventanas de liquidez semanales, mensuales o trimestrales. Esto es algo que no ocurre con los ETFs inmobiliarios, REIT y SOCIMIs, que sí permite recuperar la inversión en cualquier momento.
• Posibles problemas de reembolso, que se podrían dar en caso de una caída de los mercados si todos los partícipes quieren recuperar la inversión y el fondo no puede hacer frente a los reembolsos sin vender parte de las inversiones. Al invertir en viviendas, esta desinversión podría no ser rápida.
• Complejo de evaluar. A diferencia de un fondo que invierte en acciones, valorar la inversión inmobiliaria es más complejo.
  

Fondos inmobiliarios en España

El listado de fondos de inversión inmobiliaria directa españoles es limitado porque en España se han potenciado las SOCIMIs como fórmula alternativa. En España hay 106 SOCIMIs entre las que destacan nombres como Merlin Properties, Colonial, General de Galerías Comerciales y Gmp Propoerty.

A partir de ahí, sí que existen fondos que invierten de forma indirecta. Una selección de mejores fondos de inversión inmobiliaria en diferentes áreas geográficas incluiría nombres como:

• DWS Invest Global Real Estate Securities GBP DH (P) RD
• GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias R.V. A FI
• Morgan Stanley Investment Funds – US Property Fund A
• Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund G2 EUR Acc

Como ves, hay más de una opción. La clave es saber elegir el fondo inmobiliario adecuado en cada momento e incluso saber si merece la pena invertir en inmobiliario según tu situación y objetivos. Para eso existe precisamente la figura del asesor financiero independiente, para ayudarte a resolver esas dudas y a crear una carrera de inversión a tu medida.

¿Cómo invertir en fondos de inversión inmobiliaria?

Lo único que necesitas para invertir en fondos inmobiliarios es una buena plataforma de inversión que trabaje este tipo de fondos y un bróker para acceder a las SOCIMI que quieras. Es algo muy sencillo desde un punto de vista técnico.

La mayoría de los bancos te permitirán hacerlo, aunque no todos en las mismas condiciones ni con el debido asesoramiento o los fondos más baratos. Por un lado, este tipo de fondos no están entre los predilectos de la banca y, por otro, si te los ofrecen es fácil que sea porque van a cobrar retrocesiones por colocarlos. En otras palabras, que te los ofrecen porque se llevan una comisión.

La forma de evitarlo es buscar una entidad que trabaje con clases limpias de fondos, sin comisiones ocultas, que sepa cómo y cuándo integrar la inversión inmobiliaria dentro de tu cartera. ¿Hablamos?